不動産執行(現況調査~公開)

 さて、「競売の基本シリーズ」引き続きまして「不動産執行手続きの流れPart2(現況調査~公開)」について配信したいと思っております。 

 

 さて、前回は開始決定までの流れをご説明させて頂きました

 今回は開始決定後どのような流れになっているかをご説明させて頂きます。

 

 開始決定後、約1カ月~3カ月の間に裁判所から執行官と評価人による「現況調査」が入ります。評価人は、不動産鑑定士の資格を持った人で、執行官は裁判所の職員のことです。

 この「現況調査」には、自宅に立ち入る権利と鍵を開ける権利などが認められており、民事執行法に決められていることから拒否権がないこととなります。この現況調査により評価人(鑑定人)は、競売の対象となる不動産を鑑定し、評価書を作成します。評価書には、不動産の評価額・評価時点・不動産に所在する環境の概要・個別要因・評価額算出の根拠が記載されています。

 また、執行官は現況調査報告書を作成します。現況調査報告書では、土地の形状及び現況地目、専有物の状況が記載されています。裁判所はその二つの資料が提出されたのを受け、かつ配当要求終期が到来した後に、裁判所は買受人が引き継がなければならない権利・売却する条件などを記載した「物件明細書」を作成します。そのため、上記の現況調査報告書と評価書がない限り裁判所も競売の値段(入札価格の基準、売却基準価格)を決めることができないため、上記の現況調査から実際に入札期日が決まるまでに2~4カ月の期間がかかります。

 

 売却基準価格を裁判所が決定して、実際にはこの売却基準価格を2割引きした「買受可能価額」というものが最低入札価格ということになります。例えば、売却基準価格が1,000万円の場合、入札は800万円から入札可能ということです。

そして、競売の開始決定通知が届いてから3~6カ月くらいで、裁判所から期間入札通知を届けることにより入札日時が決まるということになります。

 入札期日の2週間前までには物件がネット上でも公開され、物件の詳細資料(物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点セット)がインターネットの競売専門サイトなどでも公開されることになります。最低売却価額や、入札にあたっての保証金額、開札日など公表されます。個人情報としては、住所などは開示されますが、インターネット上で閲覧できる資料に関しては、氏名などの情報は黒塗りにして公開されます。(裁判所に行くと占有者の名前等も確認できます)

 

ここまでが、競売不動産の公開までという形になります。いかがでしたでしょうか?まだまだ、公開までの流れで今後も引き続き配信致します。是非ご期待を!!